농지 경매에 대하여...

◈ 현행 농지법상 거주지역에 관계없이 농지취득이 가능해졌음에도 불구하고 외지인이 농지를 경락받아 농취증을 발급받기란 여전히 어려움이 있는 것이 현실이다. 때문에 농취증을 발급받지 않아도 취득이 가능한 도시지역내 농지에 경매인들의 관심이 집중될만 하다. ◈ 농지(논,밭,과수원 등)를 경매로 취득하기 위해서는 농지취득자격증명원이 필요한 바 1,000평방미터(302.5평)가 넘는 농지의 경우는 기존의 농지를 가지고 있지 않은 자라도 농지취득자격증명원을 받을 수 있지만 그 미만의 농지의 경우에는 농지원부를 가지고 있는 자만이 기존의 농지와 경매로 취득하는 농지를 합해서 1,000평방미터가 넘는 경우에 한해서 농지취득자격증명을 발급 받을수 있다. 즉, 최초의 농지취득은 3백3평 이상이라여 하지만 일단 농지를 취득한 소유자는 계속해서 농지를 취득할 때 평수의 구애를 받지 않고 몇십 평 안팎의 자투리땅도 구입이 가능하다는 애기다. ◈ 농지취득자격증명을 받으려면 농업경영계획서와 농지취득자격증명신청서를 작성하여 농지관리위원회의 확인을 받아 시.군.구.읍.면의 장에게 신청하면 된다.   가.자격 작목별 주요 농작업의 1/3 이상을 직영할 수 있는지, 1년 중 30일을 농작업에 직접 종사할 수 있는지(세대구성원인 가족구성원의 농작업종사도 직영에 포함)를 심사 (참고로, 거주지 제한,경작가능거리 20KM ,일정기간 농지소재지 거주 등의 제한은 폐지되었음)   나.면적 취득 농지면적은 최소 1000㎡(평방미터)이상이어야 함 (단,고정식 온실,버섯재배사,비닐하우스 등은 330㎡이상)   다.제출서류 1)농업경영계획서(영농계획서) 2)최고가매수신고인 증명서면(경매법원의 집행관으로부터 발급) 3)농지취득자격증명 발급신청서 단,신청서에 해당 농지소재지 또는 인접지역의 농지관리위원회의 위원 2명으로부터 확인도장을 받아야 합니다 (농지위원은 대부분 해당지역의 면장/이장 등이 겸직하고 있습니다.)   라.주의사항 1)경매기일 전에는 농취증발급신청을 할 수 없습니다. 2)경매기일~낙찰기일 사이의 7일간에 신청>수령>제출까지 마쳐야 하므로 시간적으로 매우 촉박합니다. 3)IMF이후 전국 민사집행판사회의에서 민사소송법 제 623조 제1항 "직권 매각조건 변경"에 대한 해석과 관련하여 "농취증 미제출시 입찰보증금 몰수로 하는 매각조건은 부득이한 사정으로 농취증을 제출하지 못하는 선의의 최고가매수신고인이 있을 수 있으므로 입찰보증금을 몰취하지 아니하기로 결정"하였으나 일부법원(성남법원 등)은 여전히 몰취하고 있으므로 응찰전에 특별매각조건을 잘 살펴보아야 합니다. 4)농지위원들이 확인도장에 대한 대가로 향응을 요구하거나 농어촌발전기금의 명목으로 금품을 요구하는 사례가 비일비재 하므로 응찰전에 농취증발급이 용이한지 사전조사가 필요합니다.   마.참조사항 법원의 매각조건에 "농취증 제출"이 매각조건으로 나타나 있더라도 현황상 농지가 아니라면 농취증제출이 면제되는 경우도 있으므로 사전에 조사하여 낙찰기일까지 관할관청의 "농취증 면제"에 대한 증명(토지이용계획확인원상 표기 등)을 경매계에 제출하여 그 사실을 소명해야만 낙찰불허결정을 피할 수 있습니다. 또한 농지취득자격증명이 필요한가의 여부는 원칙적으로 토지의 현황을 중심으로 파악하므로 토지의 현황이 농지가 아닌 경우에는 농취가 불필요하지만,토지가 불법으로 전용된 경우에는 등기부상의 지목인 농지로 감정평가를 하게 된다. 한편 고정된 온실,버섯재배사,비닐하우스가 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지의 경우에는 330평방미터(100평) 이상이면 농지취득증명이 가능하며,최초의 농지취득시 도시계획구역의 주거,상업,공업지역으로 지정된 농지와 녹지지역 중 도시계획시설 예정지로 결정된 농지는 농취증이 불필요하며 1,000평방미터의 면적제한도 적용되지 않는다. 농지취득자격증명은 낙찰기일까지 법원에 제출해야 하므로 최고가매수인으로 지정되면 바로 농취를 받기위해 노력해야 한다. 농지관리위원의 외출 또는 고의적 기피 등의 이유로 농지관리위원의 확인을 받는 것이 반드시 쉬운것도 아니고,또한 농지취득자격증명신청에 대한 처리기간이 5일이므로 서둘지 않으면 기일이 촉박해 질수도 있다. 법원에 따라서는 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우에 입찰보증금을 몰수하기도 하므로 입찰전에 미리 준비하는 것도 고려할 만 하다. ◈ 농어민이 영농을 목적으로 농지를 취득하여 소유권 이전등기를 하거나 농지에 저당권 설정등기를 할 때는  「농어촌발전특별조치법」제2조2항에 따라 국민주택채권 매입이 면제된다.   그러나 비농어민이 최초로 농지를취득한경우, 농지원부가 없으면 국민주택채권을 매입해야만 등기가 가능하다. ◈ 농지의 등록세는 낙찰가의 1% //

 

 

 토지경매에 있어서 꼭 알아 두어야 할 농지취득자격증명

 

1. 지목이 농지인 경우 ‘농지취득자격증명원’이 있어야 취득할 수 있으며, 경매로 취득하는 경우에는 실무적으로는 통상 낙찰 후 7일 내 농지취득자격증명원을 경매법원(경매계)에 제출해야 한다.

2. 농지취득자격증명은 지목이 농지법 상 농지[전, 답, 과수원]인 경우, 혹은 현황농지인 경우에

농지취득 시 소유권이전등기 필수서류로 반드시 제출해야 하는 서류다.

3. 따라서 농취증은 임야나 목장용지에는 해당이 없다.
다만 지목이 농지라도 도시지역 안의 농지(자연녹지 등 녹지지역은 제외)는 농지취득자격증명은

필요없으나, 대신 이를 증명할 수 있는 토지이용계획확인서를 제출해야 한다.

4. 헌법상 경자유전의 원칙과 농지법의 자작농주의 규정에 의해 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

그러나 2002년 11월 농지법이 개정되어 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 주말, 체험영농을 하고자 하는 자는 1,000㎡(302평) 미만의 농지에 한하여 소유할 수 있도록 허용되었으며, 이 경우의 취득할 수 있는 농지의 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다(법7조 제3항).

주식회사 등 일반법인은 농지를 소유할 자격이 없으므로, 농취증을 신청할 수 없다

5. 그러나 토지거래허가구역 내의 농지는 302평 미만[주말농장 인정 기준], 150평 미만[허가최소면적]이라도 주말, 체험영농목적의 농지취득은 안된다.

[관련지침] 즉 허가구역 내 농지취득은 면적 여하를 불문하고 농업경영목적의 농지 취득만 혀용된다.

6. 따라서 토지거래허가구역 내에서 농지를 취득하는 경우에는, 주말체험 영농용 목적이 아닌 신규영농의 목적으로 취득하여야 하며, 신청서와 함께 농업경영계획서(영농계획서)를 작성하여 제출하여야 한다.

7. 농지취득자격증명은 농지의 소재지를 관할하는 시,구,읍 또는 면장에게 발급신청을 하면 되고, 신청한 날로부터 4일 이내에 발급 받을 수 있다. 신청서와 농업경영계획서는 읍, 면사무소에 비치되어 있으며, 구비서류는 최고가 매수신고확인서(낙찰 확인서)와 도장, 신분증을 지참하면 된다.

8. 토지거래허가구역 내의 농지를 경매로 낙찰받은 경우에는 2년 간의 전매제한기간 적용을 받지 않는다. 이 점이 허가구역 토지경매의 최대 메리트라고 볼 수 있다.

9. 만일 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 경우에는, 대신 농지취득자격증명신청서 반려통지서를 받아야 하며, 이 통지서에는 반려사유를 구체적으로 기재하여야 한다.[개정요령]

① 신청대상 토지가 법 제2조제1호의 규정에 의한 농지에 해당하지 아니하는 경우 :『신청대상 토지가 농지법에 의한 농지에 해당되지 아니함』

② 신청대상 농지가 자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우 :『신청대상 농지는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지임(“도시계획구역안 주거지역으로 결정된 농지” 등 해당 사유를 기재)』

③ 신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것인 경우 : 『취득원인이 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우에 해당함』

④ 신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지인 경우 : 『신청대상 농지는 취득시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이나 불법으로 형질변경한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음』

10. 만약 최고가매수인으로 결정된 후에도 농지취득자격증명원을 법원에 제출하지 못할 경우는 보증금이 몰수될 수 있다. 접경지역 농지, 묘지가 붙어 있는 농지나, 불법전용된 농지 등의 경우에는 농취증을 받을 수 없는 경우가 있으므로, 농지는 입찰 전에 해당 시 읍 면사무소에 농취증 발급 여부를 미리 확인하고 입찰하는 것이 좋다.

11. 경매로 낙찰받은 농지의 경우에도 사후관리에 유의해야 한다.

경매든 일반 매매로 취득하든, 취득한 농지를 영농목적으로 이용하지 않는다고 시장, 군수, 또는 구청장이 인정한 때에는 농지를 처분하라는 처분명령이 떨어질 수 잇으며, 1년 이내에 처분하지 않을 경우는 공시지가의 20%에 해당하는 ‘이행강제금’을 매년 부담할 수도 있으므로, 경매로 취득한 농지라 할지라도 농사를 짓지 않고 방치하지 않도록 주의해야 한다.

 

1.경매로 나온 농지

소재지 관서의 증명을 얻어야 매매할 수 있으며, 경매에 있어서도 농지소재지 관서의 증명은 필요하다. 따라서 농지를 낙찰받아 최고가매수인은 집행관으로부터 「농지입찰사실증명」을 발급받아 농지소재지 관서에 신청하여「농지취득자격증명」을 발급받아 매각허가기일까지 법원에 제출하여야 한다. 만일 이를 제출하지 않으면 매각불허가결정되고 입찰보증금은 회수할 수 없게된다.
농지입찰사실증명은 집행관으로부터 받으며, 이 증명을 첨부하면 매수인인 최고가입찰자가 매도인인 소유자의 협력없이 단독으로 농지취득자격증명을 신청할 수 있다.
취득자격증명은 이전시 효력을 발생하는 것이 아니므로 경매전이라도 신청 가능하다.

2.불법전용된 농지

취득대상 농지가 불법전용되어 농지로 원상회복하여야 농업경영이 가능한 경우에는 농지로 복구하여야 취득 가능하다. 다만, 취득 당시에 아직 소유권이 없어 복구가 곤란한 경우에는 취득후 복구하여 농업경영에 이용하고자 하는 경우에는 그 뜻을 농업 경영계획서(특기사항 란)에 기재 한후 신청하면된다. 농지전용 목적이라면 먼저 전용허가를 받아 농지취득자격증명 발급신청해야한다.

 

3.전용허가된 농지

농지전용허가를 받은 자만 당해 농지를 취득할 수 있으므로 먼저 농지전용변경(명의변경)허가 절차를 거친 후 당해 허가증 사본을 첨부하여 전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받으면 된다. 농지전용허가를 받기 위해서는 당해 토지에 대한 소유권이나 사용권이 있어야 한다.

 

4.타용도일시사용허가 농지

타용도일시사용허가 기간중 취득시는 복구조건으로 취득 가능하다.

5.주말체험영농목적으로 농지취득시

농지로서 302평 미만인 경우 논.밭.과수원 모두 어디든지 주말체험영농 목적으로 취득 가능하다. 다만 가족 전원의 면적과 이전에 쥐득한 분을 합산한다.

만일 302평이 넘으면 주말체험영농의 목적으로는 안되고 '농업경영목적' 으로 해야 한다.

 

주말체험영농의 경우에도  논을 밭으로 전환하는 것도 가능하며. 전원주택을 짓기 위한 농지전용도 가능하다.. 취득자의 거주지나 나이 등의 제한은 없으나, 중고학생이거나 나이가 너무 어려서 당해 농지를 주말체험영농으로 이용할 수 없다고 판단하는 경우 제한할 수 있다.

 

주말체험영농목적으로 취득한 농지도 휴경,임대할 경우 처분토록하고 있고 인근 농업인에게 농작업 일부위탁은 허용된다.

다만 주말체험영농목적인 경우 토지거래허가지역에서의 허가는 불가하다.

6.도시계획구역 내의 농지

도시계획구역 내의 농지는 농지취득자격증명이 필요없다. 이 경우에는 농지취득자격증명 대신「도시계획확인원」을 제출하면 된다. 다만, 도시계획구역 내의 농지라도 녹지지역의 경우 도시계획사업에 필요한 농지라는 사실증명을 첨부하지 아니하면 농지취득자격증명이 필요하다.

7.대위신청불가

농지취득자격증명은 일신전속적인 것으로 대위신청이 곤란하다. 다만 발급된것을 찾는 것은 대리인도 가능하다.

 

- 농지취득자격증명 (농취증)

 ◈ 농지취득자격증명제도의 의의 : 농지를 취득하려는 사람의 소유자격과 소유상한을 확인 심사하여 적격자에게만 농지의 취득을 허용
                                                     함으로써 비농민의 투기적 농지소유를 방지하고 경자유전을 실현하기 위함

 

 ◈ 발급대상자

          ①  농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자

          ②  농업법인

          ③  학교 및 공공단체등

          ④  주말 · 체험 영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인

          ⑤  전용허가를 받거나 농지전용신고를 한자 (당해 농지를 취득하는 경우에 한함) 

          ⑥  한계농지등의 정비사업시행자로부터 1500㎡ 미만의 농지를 분양받는 자

          ⑦  기타 

 

 ◈ 농지취득자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우

         ※  토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 않음

         ①  시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우

         ② 「징발재산정리에 관한 특별조치법」 제20조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」  제91조에 따른 환매권자
                가 환매권에 따라 농지를 취득하는 경우

         ③ 「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 따른 동원대상지역 내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령에 따라 수용·사용된 토
                지의 정리에 관한 특별조치법」 제2조 및 같은 법 제3조에 따른 환매권자 등이 환매권 등에 따라 농지를 취득하는 경우

         ④   법 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 취득하는 경우

         ⑤   상속(상속인에게 한 유증 포함)에 의하여 농지를 취득하는 경우

         ⑥   기타

 ◈ 신청 :  농지취득자격 증명을 발급 받고자 하는 자는 신청서와 농업경영계획서를 작성하여 농지의 소재지를 관할하는 시,구,읍,면장에게
                 발급 신청 (주말체험영농 목적은 농업경영계획서를 작성하지 않음)

               ♠ 처리기간 : 접수일로부터 4일(주말체험영농과 농지전용 목적인 경우 2일)

               ♠ 수수료 : 수입증지 1,000원

               ♠ 신청시 첨부 서류

                  ① 농지취득자격증명 신청서

                  ② 농업경영게획서 (농지를 농업경영목적으로 취득하는 경우에 한함 )

                  ③ 법인인경우 법인 등기부등본.

                  ④ 농지취득인정서(법제6조제2항제2호의 규정에 해당하는 경우)

                  ⑤ 농지임대차(사용대)계약서

                     (농업경영을 하지 아니하는 자가 취득하고자 하는 농지의 면적이 1,000㎡미만 또는 시설면적이 330㎡  미만인 경우)

                  ⑥ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류

 ◈  확인사항

    1. 취득대상 농지의 면적

        ① 신규로 농업경영을 하고자 할 경우에는 아래 면적 이상이어야 한다

             ○ 시설(고정식온실,버섯재배사,비닐하우스)이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지 → 330㎡(약100평)이상

             ○ 시설을 설치하지 않는 일반 농지(벼농사, 밭농사 등) : 1.000㎡(약302평)이상

                  (취득면적이 1,000㎡미만일 경우 기 보유 면적이나 임차면적을 포함하여 농업경영에 이용하는 농지 면적이1,000㎡이상이면 취
                   득 가능 )

       ② 기존에 농지원부가 있는 농가는 최소면적 제한 없음.

       ③ 농업인이 아닌 개인이 주말체험영농 목적으로 이용하고자 농지를 취득하고자 하는 경우에는  신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적
           에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡미만일 것.  
          (이 경우 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다)

   2. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계ㆍ장비 등의 확보 여부 또는 확보방안

   3. 현재 농지를 소유하고 있는 사람은 소유농지의 이용실태

      (소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 사용대하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있는지 여부- 농지원부로 확인).

   4. 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년성식물의 종류

   5. 농작물의 경작 또는 다연성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성등 취득대상 토지의 상태
       (지목상 농지이나 현재 타용도로 사용되고 있어 복구 계획이 필요한 경우 농업경영계획서 특기사항란에 복구계획서를 포함한 영농계획
        서를 구체적으로 작성 제출)

   6. 신청자의 연령ㆍ신체적인 조건ㆍ직업 또는 거주지 등 영농여건

   7. 신청자의 영농의지

     ※ 실제적으로는 농지 취득희망자가 농사를 잘 지을 사람인가? 하는 문제보다 농지가 현재 농업용으로 사용가능한가? 하는 부분이 농지
         취득자격증명 발급의 가부판단에 제일 중요합니다 농지상에 불법 건축물이 있다던지, 입목이나 죽이 생육하고 있어 농업경영에 사용
         하기 곤란한 경우에는 발급이 거부될 수 있습니다

 ◈  등기시 유효기간 :  농지취득자격증명과 토지거래허가증은 별도의 유효기간이 정해져 있지는 않습니다

                                   다만, 등기관이 일반원칙에 의하여 너무 오래(3개월이상) 되었다고 판단되면  재발급 신청하라고 하는 경우도 있습
                                   니다

                                  ♠ 관련근거 : 농지법 제8조 및 농지취득자격증명발급심사요령(농림부예규210호)

              

 ◈ 주말 체험 영농 ○농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나
                       다년생식물을 재배하는 것

                     ○지목에 관계없이 취득이 가능하고 논을 밭으로 전환도 가능함

                     ○세대합산 1.000㎡미만이며 기존소유농지(지역에 상관없이)와 새로이 취득하는 농지면적을
                       합한 총면적을 말함

                     ○농업영농계획서없이 신청하며 거리제한이 없음

 

 

 

경매에서 농지 취득 때 주의점

경매 절차에서 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 매각허가결정일까지 제출해야 한다. 법원 경매 실무에서는 대개 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 ‘매수신청보증금을 몰취해 이를 배당 때 매각대금에 산입한다’는 내용의 특별매각조건을 걸고 입찰을 진행한다. 그런데 간혹 농지취득자격증명 신청이 반려돼 농지취득자격증명을 제출하지 못하는 경우가 있다. 취득자격증명을 제출하지 못하면 최저입찰가의 10%인 입찰보증금을 몰수당하는데, 이를 반환받는 방법은 없는지 상담을 하는 경우가 있다. 경우에 따라서는 수천만원에서 수억원의 금액을 보증금으로 납부하는 경우가 있기 때문에, 농지취득자격증명 미제출은 최고가 매수신고인에게 매우 큰 문제가 아닐 수 없다. 법원은 현재 농지취득자격증명의 미제출의 사유가 ‘최고가 매수신고인의 귀책 사유와는 무관하게 농지취득자격증명을 받지 못한 경우’에는 매수신청보증금을 반환하고 있다. 그렇다면 어떤 경우에 취득자격증명 신청을 반려하는가? 토지 소유자가 토지의 지목이 전답으로 돼 있는데 토지개발허가 및 농지전용허가를 받지 않고 사실상 토지를 전용해 대지처럼 사용하는 경우다. 이때는 실질적으로 농지가 아니므로 해당 관공서에서는 농지취득자격증명 신청을 반려하고 있다. 한편, 어떤 경우에는 농지취득자격증명이 반려된 대상 농지를 꼭 취득하고 싶어 농지취득자격증명을 발급받는 방법을 묻는 사람도 있다. 이런 경우에는 농업경영계획서에 사후 원상 복구 계획을 포함하거나 별도로 제출을 하면 조건부 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다. 종합해 보면 최고가 매수인의 귀책 사유가 없다면 최고가 매수인의 의지에 따라 보증금을 반환받고 낙찰 토지를 포기할 수도 있고, 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수도 있을 것이다.

 

◈ 현행 농지법상 통작거리제한등 거주지역에 관계없이 농지취득이 가능해졌음에도 불구하고 비농업인이 농지를 경락받아 농지취득자격증명(이하 농취증)을 발급받기란 여전히 어려움이 있는 것이 현실이다. 때문에 농취증을 발급받지 않아도 취득이 가능한 도시지역(주거.상업.공업지역)내 농지나 비농업인도 농취증발급이 가능한 주말농장이나 체험영농목적의 1,000㎡(302.5평)이하 농지에 경매인들의 관심이 집중될만 하다. 기존에는 경자유전의 원칙에 따라 비농업인의 농지취득이 사실상 불가능했으나 2003년1월1일부터 개정 시행되는 농지법으로 도시인들도 주말농장이나 체험영농목적으로 일정규모 이하의 농지취득이 가능하게 되었다. 또한 기존의 농취증발급신청시 농지관리위원의 확인 절차를 폐지하여 농지취득 절차를 간소화하였습니다. 2003년1월1일부터 개정 시행되는 농지법의 주요내용은 다음과 같습니다. 1.농촌활력 증진 및 도시민의 여가수요 흡수를 위해 비농업인이 세대당 1,000㎡미만 농지를 주말․체험영농을 위해 취득하여 소유할 수 있도록 함(제6조, 제7조, 제10조) 2.농지취득자격증명 신청시 받아야 하는 농지관리위원 확인 절차를 폐지하여 농지취득 절차를 간소화함(제8조제2항) 3.주식회사형태의 농업회사법인도 농지를 농업경영 목적으로 취득하여 소유할 수 있도록 함(제2조제3호가목 삭제) 4.농업진흥지역밖에서도 규모화된 영농이 가능하도록 농업경영 목적의 농지소유상한(농가당 5ha) 폐지(제7조) 5.농지의 세분화 방지를 위해 농업생산기반사업이 시행된 농지는 농지전용, 농지개량, 농지의 교환․분합 등 불가피한 경우가 아니면 2,000㎡미만으로 분할을 제한(제21조제2항 신설) 6.주말․체험농장이 활성화될 수 있도록 소유농지를 주말․체험농장용지로 임대할 수 있도록 함(제22조) 위와 같이 비농업인의 농지취득이 많이 완화되었으나  1,000㎡(302.5평)이상인 농지의 취득은 여전히 농업인이 농업경영의 목적으로만 취득이 가능합니다.  가.자격 작목별 주요 농작업의 1/3 이상을 직영할 수 있는지, 1년 중 30일을 농작업에 직접 종사할 수 있는지(세대구성원인 가족구성원의 농작업종사도 직영에 포함)를 심사 (참고로, 거주지 제한,경작가능거리 20KM ,일정기간 농지소재지 거주 등의 제한은 폐지되었음) 나.면적 취득 농지면적은 최소 1000㎡(평방미터)이상이어야 함 (단,고정식 온실,버섯재배사,비닐하우스 등은 330㎡이상) 다.제출서류 1)농업경영계획서(영농계획서) 2)최고가매수신고인 증명서면(경매법원의 집행관으로부터 발급) 3)농지취득자격증명 발급신청서 　    경매로 농지를 취득시 주의사항 1)경매기일 전에는 농취증발급신청을 할 수 없습니다. 2)경매기일~낙찰기일 사이의 7일간에 신청>수령>제출까지 마쳐야 하므로 시간적으로 매우 촉박합니다. 3)IMF이후 전국 민사집행판사회의에서 민사소송법 제 623조 제1항 "직권 매각조건 변경"에 대한 해석과 관련하여 "농취증 미제출시 입찰보증금 몰수로 하는 매각조건은 부득이한 사정으로 농취증을 제출하지 못하는 선의의 최고가매수신고인이 있을 수 있으므로 입찰보증금을 몰취하지 아니하기로 결정"하였으나 일부법원(성남법원 등)은 여전히 몰취하고 있으므로 응찰전에 특별매각조건을 잘 살펴보아야 합니다.    경매로 농지를 취득시 참조할 사항 법원의 매각조건에 "농취증 제출"이 매각조건으로 나타나 있더라도 현황상 농지가 아니라면 농취증제출이 면제되는 경우도 있으므로 사전에 조사하여 낙찰기일까지 관할관청의 "농취증 면제"에 대한 증명(토지이용계획확인원상 표기 등)을 경매계에 제출하여 그 사실을 소명해야만 낙찰불허결정을 피할 수 있습니다. 또한 농지취득자격증명이 필요한가의 여부는 원칙적으로 토지의 현황을 중심으로 파악하므로 토지의 현황이 농지가 아닌 경우에는 농취가 불필요하지만,토지가 불법으로 전용된 경우에는 등기부상의 지목인 농지로 감정평가를 하게 된다. 한편 고정된 온실,버섯재배사,비닐하우스가 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지의 경우에는 330평방미터(100평) 이상이면 농지취득증명이 가능하며,최초의 농지취득시 도시계획구역의 주거,상업,공업지역으로 지정된 농지와 녹지지역 중 도시계획시설 예정지로 결정된 농지는 농취증이 불필요하며 1,000평방미터의 면적제한도 적용되지 않는다. 농지취득자격증명은 낙찰기일까지 법원에 제출해야 하므로 최고가매수인으로 지정되면 바로 농취를 받기위해 노력해야 한다. 법원에 따라서는 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우에 입찰보증금을 몰수하기도 하므로 입찰전에 미리 준비하는 것도 고려할 만 하다. 농어민이 영농을 목적으로 농지를 취득하여 소유권 이전등기를 하거나 농지에 저당권 설정등기를 할 때는 「농어촌발전특별조치법」제2조2항에 따라 국민주택채권 매입이 면제된다. 그러나 비농어민이 최초로 농지를취득한경우, 농지원부가 없으면 국민주택채권을 매입해야만 등기가 가능하다. 농지취득에 대해 자주질문하는 궁금점들을 FAQ형식으로 요약정리하였습니다. 읽어 보시고 많은 도움 얻으시길 바랍니다. 농지취득자격증명이란? 농지를 취득할 때에는 매수인이 농업인, 농업법인인지의 여부와 자경하고자 할 경우 영농의사와 영농능력을 갖추었는지 등을 심사하여 이에 적합한 매수인에게만 농지취득을 허용함으로서 투기적 농지취득을 규제하기 위해 있는 제도이다.   낙찰시 농지취득자격증명은 언제까지 준비해야 하는지? 공매의경우 낙찰자가 소유권이전등기를 할 때까지 준비하면 되며, 법원경매의경우 낙찰기일까지 제출하여야 한다. 공매의 경우 농지취득자격증명을 받지 못하면 소유권 이전이 되지 않고, 법원경매의 경우에는 낙찰불허가결정이되며 납부한 보증금을 몰수당할수 있으므로 사전에 충분히 알아보는 것이 좋다. ▣ 법원경매에서는 낙찰허가결정의 요건으로 농지취득자격증명을 요구하나, 이는 대금납부가 단시일내에 이루어지고 매수자의 지위 이전이 되지 않기 때문에 요구하는 사항임(공매에서는 농지취득자격증명이 소유권이전에 필요한 요건으로 계약체결시에는 필요한 것이 아니므로 매수자 책임으로 계약을 체결하고 있고 판례도 계약은 유효한 것으로 보고 있음)   농지취득자격증명을 발급 받는 절차는 어떻게 되는지? 농업경영 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 농업경영계획서를 작성하여 시,구,읍,면장에게 증명 발급을 신청하면 가능하고, 농업경영 이외의 목적으로 취득하는 경우 즉 시험, 연구, 실습용, 농지전용, 주말·체험영농등으로 이용하고자 하는 경우에는 농지취득자격증명발급 신청시 농업경영계획서 제출의무가 면제된다.   농지취득자격증명이 필요한 토지는? 전·답·과수원과 같은 농지이다. 다만, 농지라고 하더라도 도시계획구역내의 주거·상업·공업지역으로 지정된 농지와 녹지지역 중 도시계획시설예정지로 결정된 농지는 이미 농업 이외 목적으로 사용결정이 되었으므로, 위 증명이 필요하지 않으며 누구든지 구입할 수 있다. ▣ 농지법 제2조"농지"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다. 1. 전·답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물재배지로 이용되는 토지. 다만, 초지법에 의하여 조성된 초지등 대통령령이 정하는 토지를 제외한다. 2. 1목의 토지의 개량시설(유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 기타 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설을 말한다)의 부지와 고정식온실, 버섯 재배사등 농업생산에 필요한 시설 중 대통령령이 정하는 시설의 부지   지적법에 의한 지목이 임야인 토지에 과수를 재배하고 있는 경우 농지취득자격증명을 발급 받아야 하는지? 발급 받아야 함. 농지법에서 말하는 농지는 지목 여하에 불구하고 현실적으로 실제의 토지현황이 농작물의 경작 또는 다년생 식물 재배로 이용되는 토지 등을 말하므로 지목상 임야라 할지라도 토지의 형질을 변경하여 과수원을 조성한 경우에는 농지에 해당하기 때문이다.   주말체험 영농용으로 구입하기 위하여 농지취득자격증명 신청을 하였으나 신청당시 소유하고있는 농지의 면적과 합산하여 1천평방미터가 초과 됨을 이유로 반려되었는데 그 사유는? 2003.1.1부터 농지법 개정으로 농업인이 아닌 개인이 주말등을 활용하여 여가 또는 취미 활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하고자 하는 경우 세대별로 1천제곱미터 미만의 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 발급 받아 농지를 취득할 수 있다 . 이 경우 세대별로 1천제곱미터 미만의 농지는 기존 소유농지와 주말체험영농 목적으로 새로이 취득하는 농지면적을 합한 총농지 면적을 말한다.   목장용지를 구입하는데 농지취득자격증명이 필요한지? 목장용지라함은 일정한 구역을 정하여 축산업 및 낙농업을 목적으로 가축을 사육하기 위하여 조성한 초지 또는 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사등 부속시설물의 부지를 말한다. 다만, 주거용건축물의 부지는 대지로 한다. “초지”라 함은 다년생개량목초의 재배에 이용되는 토지 및 사료작물재배지와 목도·진입도로·축사 및 부대시설을 말한다. 따라서 목장용지가 농지법 제2조에 의거 “초지법에 의해 조성된 초지”라면 농지취득자격증명이 필요 없으나, 실제 현황이 농경지로서 다년성식물등을 재배(계속하여 3년이상)하는 경우에는 농지취득자격증명을 필요로 한다. ※ 소재지관할 시·군에서는 종토세·공시지가등에 의하여 공부상지목외에 실제현황이 표시되어 있어 농지여부를 확인할 수 있다.   주말·체험영농 목적으로 여러 곳의 농지 취득이 가능한지? 도시민이 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 여러 지역에 분사하여 취득하는 것이 가능하다. 다만, 취득후 세대원 전부가 소유하게 되는 농지의 총면적이 1,000㎡미만이어야 한다. 도시민이 직접 취미·여가목적으로 영농을 하지 않고, 주말농장사업에 사용할 목적이나 타인에게 임대할 목적으로 농지를 취득할 수 없다. 다만, 농업경영 목적으로 취득한 후 소유 농지를 농지소유자가 직접 주말농장으로 임대하거나 주말농장사업을 업으로 하는자에게 임대하는 것에 대해서는 제한이 없다.   농지를 취득할 때에는 매수인이 농업인, 농업법인인지의 여부와 자경하고자 할 경우 영농의사와 영농능력을 갖추었는지 등을 심사하여 이에 적합한 매수인에게만 농지취득을 허용함으로서 투기적 농지취득을 규제하기 위해 있는 제도이다.   주말농장을 목적으로 농지를 취득한 후 농사를 짓지 않아도 되는지? 농지를 취득할 때에는 매수인이 농업인, 농업법인인지의 여부와 자경하고자 할 경우 영농의사와 영농능력을 갖추었는지 등을 심사하여 이에 적합한 매수인에게만 농지취득을 허용함으로서 투기적 농지취득을 규제하기 위해 있는 제도이다.   주말·체험영농으로 취득한 농지의 경우도 농사를 짓지않고 휴경하거나 임대하면 당해 농지를 처분해야 한다. 다만, 인근 농업인에게 농작업을 위탁하거나, 농지법령에 정하는 “정당한 사유”로 휴경하거나 임대하는 경우는 농지처분 의무가 면제된다. ▶ 정당한 사유란 농지개량, 자연재해, 질병, 취학, 징집, 선거에 의한 공직 취임, 3월이상의 치료가 필요한 부상 등의 경우를 말한다.   농지소유상한이 완전히 폐지되는지? 농업인, 농업인이 되고자 하는자, 농업법인이 “농업경영” 목적으로 농지를 취득하는 경우 농지소유상한이 완전히 폐지된다. 농지의 취득목적이 농업경영이 아닌 경우에는 농지소유상한이 계속 유지된다.   사찰, 교회, 법인의 명의로도 농지를 취득할 수 있는지? 농지는 농지인, 유한·합명·합자회사 형태의 농업회사 법인, 주식회사 형태의 농업회사 법인만 소유할 수 있으므로 사찰과 교회는 농지를 취득할 수 없다.   현재 아들이 복역중인 군인이다. 아들 앞으로 농지를 구입할 수 있는지? 군복무중인 군인은 통상적으로 농업경영이 불가능하다고 보여지므로 농지취득자격이 없는것으로 보고 있다   학교(대학생)에 재학하고 있는 학생에게 증여를 해줄 수 있는지? 농지취득자격증명발급 심사시 정보통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받는 학교에 재학중인 학생 또는 야간수업을 받는 학생 등 통상적인 농업경영 관행에 따라 농업경영을 할 수 있다고 인정되는 학생을 제외하고, 학교에 재학중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 보도록 하고 있다. 다만. 상속인에게 한 유증의 경우에는 농업인이 아니라도 농지취득이 가능하므로 생전에 미리 유언에 의하여 유증할 경우에 유언자의 사망시 유증의 효력이 발생하여 학교 재학중인 학생이라도 농지취득 가능하다.   도시계획시설로 지정, 결정된 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명이 있어야 소유권이전이 가능한지? 농지에 대하여는 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있는 자만이 소유권이전 등기를 받을 수 있으나, 농지법 제36조제2항의 규정에 의한여 농지의 전용에 관한 협의를 거쳐 주거, 상업, 공업지역 및 도시계획시설로 지정, 결정된 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명이 없어도 소유권이전 등기 가능하다.   농지의 저당권자로서 비농업인이 농지를 취득할 수 있는지? 농지를 취득할 때에는 매수인이 농업인, 농업법인인지의 여부와 자경하고자 할 경우 영농의사와 영농능력을 갖추었는지 등을 심사하여 이에 적합한 매수인에게만 농지취득을 허용함으로서 투기적 농지취득을 규제하기 위해 있는 제도이다.   취득할 수 있다. 농지의 저당권자로서 다음 각호의 1에 해당하는 자는 농지저당권의 실행을 위한 경매기일을 2회 이상 진행하여도 경락인이 없을 때에는 그 후의 경매에 응하여 그 담보농지를 취득할 수 있다.   공매에 있어 잔대금 납부후 농지취득 자격증명 미취득시 소유권 확정적 취득여부는? 공매절차에서 농지에 대한 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 할지라도 매수인이 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명을 얻지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하였고, 그 이후에도 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명이나 농지법 소정의 농지취득자격증명을 발급 받지 못한 이상 여전히 소유권 취득하지 못한 상태에 있었다면 공매대상 농지의 원소유자가 그 농지에 관한 소유권자였다고 할 것이어서 원소유자가 체납액을 납부한 후 제3자에게 그 농지를 매도함으로써 그로부터 제3자 앞으로 경료된 소유권 이전등기는 무권리자로부터 경료 받은 무효의 등기라고 볼 수 없다.   등기신청서에 첨부하는 농지취득자격증명의 유효기간은? 등기신청서에 첨부하는 농지취득자격증명의 유효기간에 대한 규정은 없으므로 그 발행일로부터 3개월이 경과한 경우에도 이를 등기신청서에 첨부할 수있을것이나, 다만 경과일수가 오래되어 그 증명력이 의심스러울때에는 등기관은 최근에 발행된 농지취득자격증명의 제출을 요구할 수도 있다.   농지전용허가 받은 농지의 경우에도 농지취득자격증명이 있어야 소유권이전이 가능한지? 농지전용허가를 득한 경우 농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 되지만 아래와 같이 별도의 확인서가 첨부 되어야 한다. 공부상 지목이 농지이나 농지전용허가를 받아 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않고 기존 주택의 부지로 사용되어 농업경영이 부적합하고 또한 원상회복이 불가능하다면 그 취지의 확인서 또는 사실조회회신 등 관할 관청이 발급하는 서면에 의하여 농지가 아니라는 사실의 증명을 반드시 첨부 하여야 한다. 만약 이와 같은 관할 관청의 증명을 첨부하지 않고 단순히 건축물대장등본만 첨부한다면 농지에 대한 소유권이전등기촉탁 할 수 없다.